[名詞解釋] 公設比?這是什麼?


常常聽到的小公、大公的「公」,就是「公共設施」。大公是所有住戶共同使用與分攤的公共設施,包括社區門廳、管理員室、地下室、機電水塔消防設備、公共休閒活動區等,所以買二手的老公寓就沒有所謂的「大公」,有休閒設備花園造景的複合大社區大多就有「大公」。小公則是當層住戶共同使用與分攤的小範圍公共設施,例如當層梯間、走道與露台等。當一個社區有好幾棟大樓,每棟的梯間規劃都不同時,小公的佔比也就會有所不同,所以同一社區的公設比,不一定每戶都是一樣的。

從民國94年7月開始實施建築法規新制後,每棟建築物必須擁有2座逃生樓梯,因此大部分建物的公設比都達30%以上,住戶可使用的實際私有空間反而越來越少。預算有限的消費者若不想買到佔比太大的「虛坪」,可以考慮中古公寓或沒有中庭、休閒設備的傳統華廈,因為公設比較低,實際可使用的面積就相對更多了目前尚無法律規定。像是有些注重休閒品質、鄰里關係的消費者,就特別喜歡有休閒活動設施的社區;但預算有限或不太使用公共設施的購屋者,也許就可以找公設比較低的建物。所以公設的實用與必要與否,全看個人的需求與預算而定,其實並無所謂的準則。
常會有朋友來問好事達人:我很喜歡這間大樓的房子,但我若買這樣的坪數跟價錢買房子一談到貴不貴,這問題就變很大條。大樓案件買得貴不貴、划不划算,首先就牽涉到大樓「公設比大小」
因為各住戶所持有的小公面積不同,所以即便是同一個社區裡的公設比,並不一定每戶都是一樣。
所謂【公設比】的計算方式,依據內政部營建署解釋函,指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」。而其中停車位的產權登記方式,目前除了少數有獨立產權的車位以外,大多數仍然合併於社區共有的部分,但是,若共有部分包含的車位屬於私人所有,而非社區共有,則計算時必需扣除該車位面積。所以,一般公設比的計算公式就是:共有部分(扣除車位面積)/【主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)】=公設比。
通常社區的公設比越高,虛坪(公共設施面積)就越多、實坪(私用面積)也就越少。但是公設比例多少才算合理並沒有一個定論,要看建商的良心與當時建築法令。但若就投資報酬率的角度來看,公設比越高,表示你買到的實坪越少、可使用的私人面積越少,你當然可以說是「越貴」。
公設比越低:早期大樓除大廳、電梯走道外,沒啥公共設施,坪數很紮實。例如早期的公寓類通常屋齡都超過20年以上,公設比都不到10%,現在看來,簡直是便宜又大碗。
因為戶數變多,間接稀釋了每一戶必須共同分擔的公設面積比例。樓層數越高,用於配合法令與公共通道、消防安全設施的空間也會越多。
從民國94年7月開始實施建築法規新制後,每棟建築物必須擁有2座逃生樓梯,因此大部分建物的公設比都達30%以上,住戶可使用的實際私有空間反而越來越少。預算有限的消費者若不想買到佔比太大的「虛坪」,可以考慮中古公寓或沒有中庭、休閒設備的傳統華廈,因為公設比較低,實際可使用的面積就相對更多了目前尚無法律規定。像是有些注重休閒品質、鄰里關係的消費者,就特別喜歡有休閒活動設施的社區;但預算有限或不太使用公共設施的購屋者,也許就可以找公設比較低的建物。所以公設的實用與必要與否,全看個人的需求與預算而定,其實並無所謂的準則。
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